初任給50万円、日本商業開発への就活、年収、キャリア、就職難易度

1. 初任給50万円、平均年収1501万円の日本商業開発とはどんな会社か?

初任給50万円の不動産会社と言うと、怪しげなブラック企業を想像する人も多いかも知れない。

しかし、日本商業開発というのは、大阪本社で東証一部上場企業だ。
役職員数は、わずか75名(2020年2月現在)という超少数精鋭の会社で、初任給だけでなく平均年収も1501万円(2019年度実績)と高水準なのが特徴である。

2. 日本商業開発が手掛ける「JINUSHIビジネス」とは?

日本商業開発が手掛ける事業は、「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」という極めてシンプルなビジネスだ。日本商業開発は、これを「JINUSHIビジネス」と呼んでいる。

具体的には、先ず、土地を買う。ここでいう土地は、商業用に使用される土地であり、住宅地や工場用地は含まれない。将来の人口動向等を社内基準に従い検証した上で、賃料収入が見込める土地を購入するのがSTEP1である。

次に、購入した土地をスーパーなどの事業者に貸し付ける。
ここでのポイントは、事業用定期借地権契約を締結し、建物はテナントに建ててもらうということだ。このため、借地権者である日本商業開発としては、建物建設費は負担することなく、借地料をテナントから徴収することができる。

そして、最後に、貸している土地を売る。
通常、借地権が付与している底地のみを売却するというのはハードルが高いのであるが、ここでのポイントは、地主プライベートリート投資法人等の独自のEXIT先を有していることである。これによって、キャピタルゲインを得たり、自らのバランスシートの資産規模をコントロールすることが可能になる。

建物の建設と所有はテナント負担であるため、保守・修繕・改装といった追加的な費用負担は生じないし、定期借家契約なので長期間安定収益が見込まれるといった強みを有するビジネスモデルである。

具体的な事例としては、ティア越谷、西友豊玉南店、渋谷区神宮前のTRUNK(HOTEL)、マキヤ淵野辺店、ライフ鶴見下野谷町店、クリエイトエス・ディー川崎桜本店、アクロスプラザ浦安東野店などが紹介されている。

<日本商業開発のJINUSHIビジネスについて>
https://www.ncd-jp.com/jinushi/about/

3. 日本商業開発の年収、キャリアについて

①新卒社員の給与と最初の5年間の育成期間

日本商業開発の初任給は50万円で、更に、月10万円の住宅手当も付与される。このため、初年度の年収は720万円となる。

そして、5年目までは年に100万円の昇給を約束しているので、入社4年で年収1000万円に到達することができる。

もっとも、最初の5年間は育成期間ということで昇給が保証されているが、その後は実力次第ということになり、実績に応じた給与が支払われるということだ。

業務としては、基本営業職であり、土地の買収のための交渉(ソーシング営業)、入手した土地のテナントとなる事業者との交渉がメイン業務となるのであろう。

2019年度入社の新卒社員の働きぶりについてはこちら。
https://www.ncd-jp.com/recruit/voice2019/

新卒の学生に高額の初任給を付与する理由については、松岡哲也社長は、「安い給与ではいい人材が採れないのは当たり前。好条件を提示して丁寧な採用をすれば、必要な人材は必ず採れます。」という(AERA 2019年8月5日号のインタビュー記事より)。

②その後の営業部門の可能性

最初の5年間の育成期間が終了後には、最低保証額が外れ、実績に応じた給与が支払われるということだが、給与が下がることは滅多にないという。例えば、2017年度の営業部門の平均年収は何と2,023万円である。

これは少数精鋭の組織であり、新卒採用者数も1学年数人の規模感であるので、研修・教育体制がしっかりしているのかも知れない。

従って、最初の5年間だけではなく、アップサイドも見込まれているということである。

4. 日本商業開発の新卒採用の就職難易度。内定を得るためには?

このように、最初が高収入というのは決して見せかけのものではなく、その後のアップサイドもあるし、「JINUSHIビジネス」というユニークなビジネスモデルを有する企業であるので、知名度は高くは無いかも知れないが、既に十分難関企業となっているようだ。

新卒採用枠は5人以下で、ここ数年の採用者数は3名である。
出身校で見ても、2020年度入社予定者3名については、東大2名、名古屋大院1名となっている。就職難易度については、採用者数が著しく少ないために、かなり難易度は高くなっていると思われる。

採用したい学生については、上述のAERA2019年8月5日号のインタビュー記事で、松岡社長がズバリ答えてくれている。

「プログラミングのような特殊な技術を求める会社ではありません。立ち居振る舞いに品があって、ユーモアがあって、基礎学力が高く、文章が書ける学生を採用します。特殊な何かではなく、トータルの力を見ていますね。」

インターンを募集しており、インターンシップ経由で入社している人が多いようなので、興味があれば挑戦してみれば良いだろう。

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