管理人 1. 高給だが、リタイア年齢の早い外資系証券マン
外資系金融、特に外資系証券のサラリーマンはかなりの高級であるが、証券会社の場合にはリタイアが早い。40代過ぎには、成功してもしなくともリタイアするケースは多い。
それでは、リタイアした後はどのようにして生活するのか気になるところだが、現役時代に蓄えた資産を運用するケースは多い。
2. 有価証券投資をする人は少数派である
外資系証券というと、いかにも有価証券で資産運用をする人が多そうだが、意外に少ない。何故なら、そもそも債券やデリバティブは運用するロットが大きく個人で運用することは難しい。
とはいえ、株式で運用する人も多くない。何故なら、現役時代は法令諸規則により、証券マンが株式運用することは厳しく制限されている。売買するごとに事前に承認を会社から取らないといけないし、承認を取っても売りと買いの間を6か月開けないといけないなど、不利な条件が多いからだ。
また、投資銀行部門の社員はインサイダー関連の問題もあるので、株式の運用は難しい。
従って、株式のアナリストなどを除くと、意外に株式の運用歴が長い人は多くない。
3. 運用資産として人気が高いのは不動産！
それでは、何で運用するかというと、不動産である。そもそも不動産売買については株式のような規制がなく自由に売買することができる。従って、現役時代から中古マンションなどの収益物件に投資をする人は結構いる。
投資対象もいわゆるワンルームマンションから、代々木上原のような一等地のマンションの一棟買いなど様々である。
最近では減ってきたが、リーマンショック前の外資系証券には、いわゆるワンルームマンションのテレアポ営業の電話がひっきりなしにかかってきた時期もあったほどだ。
4. 不動産投資でどれくらいの収益が見込まれるのか？
不動産投資による収益の額は、投資対象不動産の価格とその想定利回りで決定される。優良立地で新しい物件であれば相対的にリスクは低い反面、利回りは大して出ない。他方、不便な立地で古い物件であれば二桁の利回りも期待できるが、その分、将来の空室リスクや家賃の低下といったリスクが高くなる。
この点、イメージをつかむためには、例えば、野村不動産が運営しているノムコムというサイトで検索を掛けて見ると良い。
令和元年5月9日の時点で、「神奈川県」「利回り10％以上」「マンション一棟」と検索を掛けてみると、横浜市緑区のマンション一棟が検出された。
マンション一棟2億6800万円で、想定利回りが10.56％、想定年間収入が2,831万円の1977年の古い物件である。
5. 不動産の場合には結構経費がかかる。
もっとも、この2831万円が全て収入になるわけではない。管理費、保険代、固定資産税と都市計画税、メンテナンス費用、空室によるリスク、減価償却費などの費用がかかるからだ。ざっとそういった費用が賃料の3割位は見積もった方がいい。
そうすると、2831万円×0.7≒1982万がネットの賃料収入だ。
6. 不動産の場合、借入を使って投資をするケースが多い。
とはいえ、2億6800万円の物件をポンとキャッシュで買うには、少なくとも3億円位のキャッシュを持っていないと難しい。外資系証券マンとはいえ、キャッシュ3億円を貯めこむのは厳しい。だから、借入を使って投資するケースも多い。
このうち、1億円を借り入れで賄うとした場合、金利が3％だと300万円が支払い金利となる。とすると、1982万円のネット賃料から借入金利の300万円を引いた1682万円が実質的な収入となる。もちろん、この賃料が安定的に入ってくる保証など全くなく、実際は、一棟買いではなく、区分所有権の部屋を分散投資した方が堅い。
7. 不動産投資にも分散投資を。
不動産投資も一棟買いだと集中投資になり、リスクが高くなってしまうので、いろいろなエリアの様々な種類の物件を組み合わせて分散投資を行うケースも多い。地方にいくと今でも利回り10％以上の物件があるが、空室リスクも高いので、利回りが低い都心の物件を組みわせるとかだ。
以上のように、外資系証券マンは結構不動産が好きだし、不動産投資に詳しい。
興味がある人は外資系証券マンの知人にでも、一度聞いてみてはどうだろうか？
