値崩れしないマンション。「管理の良さ・コミュニティの良さ」がポイントに!

昨年8月に配布されていた、リクルート社のSUUMOのフリーマガジンの特集が、「値崩れしない」マンションであった。マンション選びの参考になる情報もあったと思われるので、その概要を紹介したい。

1. 値崩れしないマンションの4つのチェックポイント

SUUMOでは、値崩れしないマンションのチェックポイントとして、以下の4項目を挙げている。

①管理の質が高く、住民間のコミュニティが充実している。
②商業施設との一体開発
③新駅効果
④その地にとってのランドマーク的な存在

このうち、②~④については、ある意味、購入検討者は誰でも気にする項目であろう。

②だと、ららぽーと豊洲のように商業施設とマンションが一体になっているのは話題性も利便性も高く、誰でもいいと思うだろう。デベロッパー側もその点は強調するので、見落とすことはないだろう。

③新駅効果もそうで、最寄り駅というのは都心では最重要項目の一つである。当然、現在駅は無くとも新駅情報は誰でも気にするし、デベロッパー側もPRするからこれも見落とさないだろう。

④の地元のランドマーク的物件というのも、言われなくとも考える項目である。
ある意味、②~④は全て目に見えやすい、いわばハード的な項目と言えるだろう。

2. 興味深い、管理の良さ、コミュニティの良さ。

この4項目で異色なのは、1番目の「管理の良さ」「コミュニティ」の良さである。この項目だけが、ぱっと見の外見だけではわからないソフト的な項目である。言い換えると、玄人ぽい項目とも言える。

3. 管理の良さはどうやって判断するのか?

管理状態がいいマンションが値崩れしないという結論は誰でも肯定するだろうが、それはどうやって判断するのだろうか?特に、完成前に販売を開始する新築マンションの場合には、契約段階において管理がいいかどうかはわからない。
管理会社はチェックできるが、ほとんどはデベロッパー系列の管理会社に投げるので、書面を見ただけでは判断できないだろう。

4. さらに、住民間のコミュニティの充実は事前に判断不可能では?

住民間のコミュニティが充実している、住民間のコミュニケーションがいいというのは重要だが、そもそも購入前にはどんな人たちが住民になるかわからない。
それは、立地、マンションの規模感、校区、価格帯といった側面からは判断できないだろう。

5. 管理の良さとコミュニティの良さは中古マンションのチェック項目の1つになるのでは?

結局、これらの項目は新築マンションの場合においては、完成前の購入時には判断することが難しいだろう。

では、どういう風に使えばいいかというと、中古マンションのチェックリストとして使えばいいのではないか?中古マンションの場合には、管理の良さ(掃除や施設のメンテナンス状況)は目に見えるし、住民間のコミュニティの状況は不動産屋に聞いたり、住民の噂とか評判をチェックすることもできる。

従って、中古マンションを購入する際には、購入対象物件ばかりではなく、管理の状況を丹念にリサーチすることが重要になるのではないだろうか。

リーマンショックとか地震があったにも関わらず、東京のマンション価格はリーマンショック前よりも2割程度は高騰している。そして、数年前から「東京オリンピックが終われば下がる」といった話もあるが、そういった気配は無い。

したがって、中古マンションも購入対象とせざるを得ないケースがあるだろうが、そういった場合には、管理の良さとかコミュニティの充実といったソフト面に留意をすればより賢い買い方ができるのではないだろうか?